Side, Kumköy, Kızılağaç ve Manavgat merkezdeki sitelerde dairelerin önemli bir kısmı yılın yalnızca birkaç ayı kullanılan yazlıklar ya da yurt dışında yaşayan maliklere ait konutlardır. Havuz, bahçe, güvenlik ve asansör gibi ortak giderler ise yıl boyu devam eder. Aidatını ödemeyen malik sayısı arttığında site yönetimi giderleri karşılayamaz, düzenli ödeyenler ise yükü taşımak zorunda kalır. Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlere katılmayı zorunlu tutar ve ödenmeyen aidat için güçlü tahsil yolları öngörür. 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun da işletme projesi kurallarını değiştirdi. Bu yazıda hem yöneticilerin hem de kat maliklerinin bilmesi gerekenleri anlatıyoruz.
Aidat Hukuken Nedir, Nasıl Paylaşılır?
Günlük dilde aidat denilen ödeme, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) ortak giderler ve bu giderler için toplanan avans olarak geçer. KMK m.20'ye göre kat malikleri aralarında başka türlü anlaşma yoksa giderleri iki farklı ölçüyle paylaşır:
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans: kat malikleri arasında eşit olarak
- Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri: her malikin arsa payı oranında
Yönetim planı bu paylaşımı farklı düzenleyebilir. Birden fazla bloktan oluşan sitelerde (toplu yapı) tek bir yönetim planı bulunur ve tüm malikleri bağlar. 7579 sayılı Kanunla toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için aranan çoğunluk beşte dörtten üçte ikiye indirildi.
'Kullanmıyorum, Ödemem' Savunması Geçerli mi?
Hayır. KMK m.20, kat maliklerinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiklerini ya da kendi bağımsız bölümlerinin durumu nedeniyle bunlara ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacaklarını açıkça düzenler.
Bu nedenle yılın yalnızca yaz aylarında kullanılan yazlık daire, havuzu kullanmayan malik, asansöre ihtiyaç duymayan giriş katı ya da yurt dışında yaşayan malik, aidat yükümlülüğünden kurtulamaz. Yönetimle bir anlaşmazlık yaşanması, örneğin bir onarımın yapılmaması veya kararın beğenilmemesi de ödemeyi durdurma hakkı vermez; bu tür itirazlar kanunun öngördüğü yollarla ileri sürülmelidir.
Aylık Yüzde 5 Gecikme Tazminatı
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran 2007 yılında 5711 sayılı Kanunla yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir. Gecikme tazminatı, genel faiz hükümlerinden bağımsız, kanunun aidat borcu için öngördüğü özel bir yaptırımdır.
Gecikme tazminatı geciken gün sayısıyla orantılı olarak hesaplanır. Yöneticinin, her dönemin borcunu ve ödeme tarihini gösteren düzenli bir hesap tutması, ileride icra takibinde ve davada hesabın doğru kurulmasını sağlar. Aidat alacakları dönemsel edim niteliğinde olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabi kabul edilir; birikmiş eski borçların takibinde bu süre dikkate alınmalıdır.
Kiracı Aidat Ödemezse Kim Sorumlu?
KMK m.22'ye göre bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde yararlanan kişiler, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Yani yönetim, borcu dilerse malikten, dilerse kiracıdan isteyebilir.
Kiracının sorumluluğu ise sınırlıdır: Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli kadar sorumlu tutulabilir ve yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğunun yazılması, malik ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi düzenler; ancak yönetime karşı malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Kira ilişkisinin diğer yönleri için kira artışı ve tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
2026 Değişikliği: İşletme Projesi Artık Genel Kurulda Onaylanıyor
7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun, KMK m.35 ve m.37'yi değiştirdi ve 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi. Yeni düzende işletme projesi, kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, en geç üç ay içinde genel kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar ve avansı bu süre içinde toplar.
Proje; bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikine düşecek tahmini payı ve avans tutarını gösterir. Kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır. Önceki düzende bildirimden sonra yedi gün içinde itiraz edilmeyen proje kendiliğinden kesinleşiyordu; yeni metinde bu kural yer almıyor ve projenin genel kurulda kabulü aranıyor.
Aidat artışlarına da bir sınır getirildi: Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesinde öngörülen bedel, Vergi Usul Kanunu'na göre ilan edilen bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamaz. Bu düzenleme, genel kurul toplanana kadar yöneticinin tek başına yüksek artış yapmasının önüne geçer.
Ödenmeyen Aidat Nasıl Tahsil Edilir?
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir. Uygulamada en sık izlenen yol ilamsız icra takibidir. Kanun, kesinleşen işletme projelerini veya kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararlarını İcra ve İflas Kanunu m.68/1 anlamında belge saydığından, borçlunun takibe itirazı hâlinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Bu belge yoksa itirazın iptali davası açılır.
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. İcra takibine itiraz süresi ve sonuçları için icra takibine itiraz yazımıza bakabilirsiniz.
Yöneticinin topladığı paraları, yönetici sıfatını gösteren ve anagayrimenkul adına açılmış bir banka hesabında tutması kanuni bir görevdir. Ödemelerin bu hesaba yapılması, hem malikler hem de yönetim için en güçlü ispat aracıdır.
Kanuni İpotek ve Alacağın Önceliği
Borç kiracı veya diğer sorumlulardan da tahsil edilemezse kanun bir güvence daha öngörür: Mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin, yönetici yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Ayrıca kat maliklerinin gider borcunu ödemeyenden olan alacakları önceliklidir.
Kanuni ipotek, dairenin satılması veya devredilmesi hâlinde borcun takibini kolaylaştırır. Kesinleşmiş bir alacak için genel hükümlere göre bağımsız bölümün haczi ve satışı da gündeme gelebilir. Bu nedenle uzun süre biriken aidat borcu, malik açısından taşınmazı doğrudan etkileyen bir risk hâline gelir.
Daire Satın Alırken Eski Aidat Borcu Size Geçer mi?
Aidat borcu kural olarak borcun doğduğu dönemdeki kat malikinin kişisel borcudur. Bu nedenle daireyi sonradan satın alan kişi, önceki malikin ödemediği aidatlardan kural olarak sorumlu tutulmaz; yönetim bu alacağı eski malikten istemelidir. Ancak borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilmişse, ipotek taşınmaza bağlı olduğundan yeni malike karşı da ileri sürülebilir.
Uygulamada satış sırasında 'aidat borcu yoktur' beyanına güvenmek yerine, yönetimden yazılı borç durumu belgesi alınması ve tapu kaydında ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi gerekir. Satış sözleşmesine, satış tarihine kadar doğmuş aidat ve ortak gider borçlarının satıcıya ait olduğuna dair açık bir hüküm eklenmesi de olası bir uyuşmazlığı önler.
Yönetici açısından ise malik değişikliğinin takip edilmesi önemlidir. Tapu kaydı değiştiğinde yeni malikin iletişim bilgilerinin alınması, işletme projesinin ona da bildirilmesi ve eski malikin dönem sonu borcunun ayrı bir hesapta izlenmesi, tahsilatta karışıklığı ve zamanaşımı riskini azaltır.
Yurt Dışında Yaşayan Malikler ve Genel Kurul Kararlarına İtiraz
Side ve çevresindeki sitelerde yabancı veya yurt dışında yaşayan malik sayısı yüksektir. Bu maliklere yapılacak bildirimlerin ve icra tebligatlarının yurt dışına gönderilmesi süreci uzatır. Malikin Türkiye'de bir tebligat adresi veya temsilci bildirmesi, hem kendisinin genel kurul kararlarından haberdar olmasını hem de yönetimin işlerini kolaylaştırır.
Genel kurul kararlarına itiraz etmek isteyen malik, aidatı ödemeyi durdurmak yerine iptal davası açmalıdır. KMK m.33'e göre toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre şartı aranmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat ödemezsem ne olur?
Ödenmeyen aidat için geciken günler oranında aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler. Yönetici veya kat malikleri icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir; borç tahsil edilemezse bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil ettirilebilir.
Kiracı aidatı ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu?
Evet. Kat maliki ile kiracı aidat borcundan müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Daireyi kullanmıyorum, yine de aidat ödemek zorunda mıyım?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye göre malik, ortak yer ve tesisleri kullanmadığını veya bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Yazlık ve yurt dışındaki malikler de bu kurala tabidir.
Aidat borcu kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Aidat alacakları dönemsel edim niteliğinde olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabi kabul edilir. Zamanaşımı her dönemin borcu için ayrı ayrı işler; icra takibi veya dava ile kesilir.
Yönetici aidatı istediği kadar artırabilir mi?
Hayır. 7579 sayılı Kanunla işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması esas alındı. Mevcut proje varsa geçici işletme projesindeki bedel, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamaz.
Genel kurul kararına nasıl itiraz edilir?
Toplantıda aykırı oy kullanan malik karar tarihinden, katılmayan malik öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Aidatı ödememek itiraz yolu değildir.
Aidat Uyuşmazlığınız İçin Görüşme Talebi
Site yönetimi olarak aidat tahsili, işletme projesi ve genel kurul süreçleri ya da malik olarak borç ve itiraz yolları için Manavgat'taki büromuzla görüşme talebi oluşturabilirsiniz.
Diğer çalışma alanları için çalışma alanları sayfasını, benzer konulardaki yazılar için makaleler bölümünü inceleyebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları değişebilir; somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışmanız önerilir.