Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması: İzin Belgesi, Kat Malikleri Kararı ve Cezalar

Side, Kumköy, Sorgun ve Çolaklı'daki pek çok daire ve villa yaz aylarında günlük ya da haftalık olarak turistlere kiralanıyor. Ancak 1 Ocak 2024'ten beri bir konutu kısa süreli olarak kiraya vermek kendiliğinden yapılabilen bir iş değil: 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, kiralamadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınmasını zorunlu tutuyor. Apartman ve sitelerde ise bu izin, binadaki bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verdiği karara bağlı. Bu yazıda kanunun hangi kiralamaları kapsadığını, izin belgesinin nasıl alındığını, komşuların itirazının sonucunu ve izinsiz kiralamanın 2026 yılındaki yaptırımlarını anlatıyoruz.

Kanun Hangi Kiralamaları Kapsar?

Kanun, konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasını 'turizm amaçlı kiralama' olarak tanımlar. Kiracının tatilci, iş seyahatindeki bir çalışan ya da kısa süreliğine bölgeye gelen bir aile olması sonucu değiştirmez; belirleyici olan süredir. Tek seferde yüz günden uzun süreli yapılan kiralamalar kanunun kapsamı dışındadır ve bunlara Türk Borçlar Kanunu'nun genel kira hükümleri uygulanır.

Kanun bakımından 'kiraya veren', konutun maliki ya da konut üzerinde intifa veya üst hakkı bulunan kişidir. İzin belgesi alma yükümlülüğü de kiraya verene aittir. Konutun malik dışında başka biri aracılığıyla kiralanması ancak (A) grubu seyahat acentaları üzerinden mümkündür. Turizm amaçlı kiralama sözleşmesi, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer; kısa süreli kullanıcı, süre bitince konut kirasına özgü uzama korumasından yararlanamaz.

Uygulamada sık görülen bir durum, uzun dönem kiracısının evi yaz aylarında internet platformlarında günlük kiraya vermesidir. Kanun, kullanıcıların konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralamasını açıkça yasaklar. Ayrıca konut kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan evi başkasına kiralayamaz (TBK m.322). Kira ilişkisindeki diğer haklar için kira artışı ve tahliye yazımıza bakabilirsiniz.

İzin Belgesi: Kimden, Ne Zaman ve Nasıl Alınır?

Konut, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesine sahip olmalıdır. Belgeyi vermeye Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkilidir; başvurular e-Devlet üzerinden yapılır ve izin belgesi ile plaket ücretleri Bakanlıkça belirlenir. Belge alındıktan sonra Bakanlığın belirlediği nitelikteki plaketin konutun girişine asılması zorunludur.

Başvuruda genel olarak şu bilgi ve belgeler gerekir:

• Konutun tapu bilgileri ve başvuranın malik ya da intifa veya üst hakkı sahibi olduğunu gösteren kayıt
• Kat mülkiyetine tabi binalarda, binadaki bütün kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar
• Aynı binada beşten fazla bağımsız bölüm için başvuruluyorsa işyeri açma ve çalışma ruhsatı

Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte zaten kısa süreli kiralama yapanlara bir aylık başvuru süresi tanınmıştı. Bu süre çoktan geçtiği için bugün izin belgesi olmadan yapılan her kiralama doğrudan yaptırım riski taşır.

Apartman ve Sitelerde Kat Maliklerinin Oybirliği Şartı

Kanunun en çok tartışılan kuralı budur: Kat mülkiyetine tabi bir binadaki daire için izin belgesi alınabilmesi, binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın sunulmasına bağlıdır. Bir kat maliki bile karşı çıkarsa izin belgesi düzenlenemez. Birden fazla bloktan oluşan sitelerde oybirliği, sitenin tamamında değil, dairenin bulunduğu binada aranır.

Kanun ayrıca yoğunlaşmayı sınırlar: Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, bağımsız bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Örneğin 12 daireli bir binada aynı kişi en fazla 3 daire için izin alabilir. Yönetim planı kısa süreli kiralamaya izin veren ve resepsiyon, güvenlik gibi hizmetleri bulunan yüksek nitelikli konut projeleri için kanunda ayrı bir düzenleme vardır.

Oybirliği kararını almak, özellikle maliklerin bir kısmı yurt dışında yaşadığında zaman alır. Kararın yazılı olması ve binadaki bütün kat maliklerinin imzasını taşıması, başvurunun reddedilmemesi için önemlidir. Kat malikleri kurulunun işleyişi için site aidatı ve kat mülkiyeti yazımıza bakabilirsiniz.

Oybirliği şartı, onay vermeyen malik açısından da bir korumadır. İzinsiz kısa süreli kiralama yapılan bir binada diğer kat malikleri durumu idareye bildirebilir; ayrıca yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırı kullanım nedeniyle sulh hukuk mahkemesinden müdahale isteyebilir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kiraya Verenin Kiralama Sırasındaki Yükümlülükleri

İzin belgesi almak yükümlülüklerin sonu değildir. Kanun, izin belgesi verilen konutlar hakkında 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu'nu uygular ve izin belgesi sahibini bu bakımdan sorumlu kişi sayar. Yani konaklayan kişilerin kimlik bilgilerinin bildirilmesinden kiraya veren sorumludur. Bunun yanında şu kurallara uyulması gerekir:

• Plaketin konutun girişinde asılı tutulması
• Bakanlığın istediği bilgi ve belgelerin 30 gün içinde eksiksiz ve doğru olarak gönderilmesi
• İlan ve reklamlarda konutun gerçeğe uygun tanıtılması ve vaat edilen şartların sağlanması
• Konutun sözleşmede belirtilen şekilde teslim edilmesi; teslim edilemezse bedelin iadesi
• Konut satılırsa yeni malikin tapu tescilinden itibaren 30 gün içinde durumu bildirmesi ve izin belgesinin devri için başvurması
• Turizm payına ilişkin ödeme belgelerinin istendiğinde sunulması

İzin belgesi; sahibinin talebi, kiralama faaliyetine son verildiğinin tespiti, satıştan sonra yeni malikin süresinde devir başvurusu yapmaması ve tespit edilen eksikliklerin verilen sürede giderilmemesi gibi hâllerde iptal edilir. Malikin ölümü hâlinde belge geçersiz hâle gelir. Her durumda kullanıcıların hakları sözleşme süresinin sonuna kadar devam eder.

İzinsiz Kiralamanın Yaptırımları ve 2026 Tutarları

Kanundaki idari para cezaları sabit tutarlar olarak belirlenmiştir ve Kabahatler Kanunu gereğince her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır. Başlıca yaptırımlar şunlardır:

• İzin belgesi olmadan kiralama: Kiralanan her konut için kanunda 100.000 TL; izin belgesi alınması için 15 gün süre verilir.
• 15 günün sonunda faaliyete devam: Kanunda 500.000 TL ve bir kez daha 15 gün süre.
• Buna rağmen devam: Kanunda 1.000.000 TL.
• İzinsiz konutun kiralanmasına aracılık: Her sözleşme için kanunda 100.000 TL.
• Kullanıcının konutu üçüncü kişilere kiralaması: Her sözleşme için kanunda 100.000 TL.
• Plaketin asılmaması: Kanunda 100.000 TL ve 15 gün süre; yine asılmazsa 500.000 TL.

2026'da uygulanan tutarlar

2025 ve 2026 yıllarının yeniden değerleme artışlarıyla birlikte izinsiz kiralama için ilk tespitte uygulanan ceza 2026'da 180.617 TL, ikinci kademe 903.088 TL, üçüncü kademe 1.806.177 TL olmuştur. Kanunda 100.000 TL olarak yazılan diğer cezalar da 2026'da aynı şekilde 180.617 TL olarak uygulanır.

Cezayı kim verir, nasıl itiraz edilir?

İzinsiz kiralama, aracılık ve kullanıcının üçüncü kişilere kiralaması nedeniyle verilen cezalar konutun bulunduğu yerin en büyük mülki idare amiri, yani Manavgat ve Side'deki konutlar için Manavgat Kaymakamlığı tarafından verilir. İzin belgesi sahiplerine yönelik cezalar ile Bakanlığın bildirimine rağmen izinsiz ilanı 24 saat içinde kaldırmayan internet platformlarına verilen cezalar ise Bakanlıkça uygulanır.

İdari para cezasına karşı, Kabahatler Kanunu uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir. Aynı sürede ödenen cezalarda kural olarak dörtte bir indirim uygulanır ve peşin ödeme, itiraz hakkını ortadan kaldırmaz.

Villalar, Müstakil Evler ve Yabancı Malikler

Kat mülkiyetine tabi olmayan müstakil bir villa ya da bahçeli evde komşuların oybirliği şartı aranmaz; ancak izin belgesi alma yükümlülüğü aynen geçerlidir. Konut birden fazla kişinin ortak mülkiyetindeyse, hangi paydaşın kiraya veren sıfatıyla başvuracağı ve diğer paydaşların rızası baştan netleştirilmelidir. Paydaşlar arasında kullanım konusunda uzlaşı yoksa uyuşmazlık ortaklığın giderilmesi davasına kadar uzanabilir.

Yabancı uyruklu malikler de Türkiye'deki konutlarını kısa süreli kiralayacaklarsa aynı kurallara tabidir. Side ve Manavgat'ta yabancıların sahip olduğu dairelerin bir kısmı, malik yurt dışındayken yerel kişiler aracılığıyla kiralanıyor; bu durumda hem kiraya verenin hem aracılık edenin ayrı ayrı yaptırımla karşılaşabileceği unutulmamalıdır. Yabancıların taşınmaz edinimi için yabancıların tapu alımı yazımıza bakabilirsiniz.

Kullanıcıyla Uyuşmazlık: Teslim, İade ve Hasar

Konut sözleşmede vaat edildiği şekilde teslim edilmezse kiraya verene idari para cezası uygulanır; alınan bedel 15 gün içinde iade edilmezse ceza artar. Bu nedenle ilanda yer alan oda sayısı, havuz, otopark ve denize uzaklık gibi bilgilerin gerçeği yansıtması hem kullanıcıyla uyuşmazlığı hem de idari yaptırımı önler.

Kullanıcının konuta verdiği zarar, depozitonun iadesi ve ödenmeyen bedel gibi uyuşmazlıklar ise genel hükümlere göre çözülür. Kiralayan kişi bir tüketiciyse ve kiraya veren bu işi ticari veya mesleki amaçla yapıyorsa, uyuşmazlık tüketici hukukuna tabi olabilir. Teslim ve iade sırasında konutun fotoğraflarla belgelenmesi ve kısa bir teslim tutanağı düzenlenmesi, sonradan doğacak tartışmaların önüne geçer.

Kiralamaya Başlamadan Önce Kontrol Listesi

Kısa süreli kiralamaya başlamadan önce aşağıdaki adımların tamamlanması, hem idari yaptırım hem de komşularla uyuşmazlık riskini azaltır:

• Kiralama süresinin tek seferde 100 günü aşıp aşmadığını belirleyin; aşıyorsa normal kira sözleşmesi yapın.
• Kat mülkiyetine tabi bir binadaysanız bütün kat maliklerinin oybirliği kararını yazılı olarak alın.
• Aynı binadaki daire sayınızın yüzde 25 sınırını aşmadığını kontrol edin.
• İzin belgesini e-Devlet üzerinden alın ve plaketi girişe asın.
• Platform ilanlarında konutun gerçeğe uygun tanıtıldığından emin olun.
• Konaklayan kişilerin kimlik bildirimini düzenli yapın.
• Kira gelirinin vergilendirilmesi ve turizm payı gibi mali yükümlülükleri mali müşavirinizle değerlendirin.
• Konutu bir aracı yönetiyorsa, aracının (A) grubu seyahat acentası olup olmadığını sorun.

Sıkça Sorulan Sorular

Evimi izin belgesi olmadan günlük kiraya verirsem ne olur?

Kiralanan her konut için kanunda 100.000 TL olarak belirlenen ve 2026'da yeniden değerlemeyle 180.617 TL olarak uygulanan idari para cezası verilir ve izin almak için 15 gün süre tanınır. Faaliyet sürerse ceza kanunda 500.000 TL'ye, ardından 1.000.000 TL'ye çıkar; bu tutarlar 2026'da 903.088 TL ve 1.806.177 TL'dir.

Apartmanda tek bir komşu karşı çıkarsa izin alabilir miyim?

Hayır. Kat mülkiyetine tabi binalarda izin belgesi için binadaki bütün kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar gerekir. Tek bir malik onay vermezse izin belgesi düzenlenemez. Çok bloklu sitelerde oybirliği yalnızca dairenin bulunduğu binada aranır.

Yazlığımı üç aylığına kiralarsam izin gerekir mi?

Üç ay yüz günden kısa olduğu için bu kiralama kanun kapsamındadır ve izin belgesi gerekir. Tek seferde yüz günden uzun süreli kiralamalar ise kanunun kapsamı dışındadır ve genel kira hükümlerine tabidir.

Kiracım evi internetten günlük kiraya veriyor, ne yapabilirim?

Kullanıcının konutu kendi adına üçüncü kişilere turizm amaçlı kiralaması kanunen yasaktır ve her sözleşme için idari para cezası öngörülür. Ayrıca konut kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan evi başkasına kiralayamaz. Durumun belgelenmesi ve kira sözleşmesine göre izlenecek yolun belirlenmesi gerekir.

İzin belgesi olan daireyi satarsam belge alıcıya geçer mi?

Kendiliğinden geçmez. Yeni malik, tapu tescilinden itibaren 30 gün içinde bildirimde bulunmalı ve izin belgesinin devri için başvurmalıdır. Süresinde başvuru yapılmazsa izin belgesi iptal edilir; mevcut kullanıcıların hakları ise sözleşme sonuna kadar devam eder.

Turizm amaçlı kiralama cezasına nasıl itiraz edilir?

Kabahatler Kanunu'na göre ceza kararının tebliğinden itibaren 15 gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir. Aynı süre içinde ödeme yapılırsa kural olarak cezanın dörtte üçü tahsil edilir ve peşin ödeme itiraz hakkını ortadan kaldırmaz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları değişebilir; somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışmanız önerilir.