Side, Manavgat ve çevresi, yabancı uyruklu kişilerin taşınmaz edindiği bölgelerin başında gelir. Ancak bu edinim, Türk vatandaşlarının alım sürecinden birkaç önemli noktada ayrılır: yüzölçümü sınırları, askeri bölge sorgusu, zorunlu değerleme raporu ve döviz işlemleri. Bu yazıda yabancı bir alıcının süreci hangi sırayla yürütmesi gerektiği ve nerelerde hak kaybı yaşandığı ele alınmıştır.
Kimler Taşınmaz Edinebilir?
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmesi, Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde düzenlenmiştir. Karşılıklılık şartı 2012 yılında kaldırılmıştır; bugün belirleyici olan, kişinin uyruğunun Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen listede yer alıp almadığıdır.
Bazı ülke vatandaşlarına yönelik kısıtlamalar bulunabilir. Bu nedenle sürecin ilk adımı, alıcının uyruğu bakımından edinim imkânının tapu müdürlüğünden teyit edilmesidir.
Yabancı ticaret şirketlerinin edinimi ise ayrı bir rejime tabidir ve gerçek kişilere göre daha sınırlıdır. Yabancı sermayeli Türk şirketleri bakımından da ayrı bir izin süreci işler.
Yüzölçümü Sınırları
Yabancı gerçek kişilerin edinimi iki üst sınıra tabidir:
- Ülke genelinde kişi başına en fazla 30 hektar (300.000 m²) taşınmaz edinilebilir.
- Bir ilçenin yüzölçümünün yüzde onunu aşacak şekilde edinim yapılamaz.
- Sınırların aşılması hâlinde tasfiye süreci gündeme gelir; bu nedenle edinim öncesi sorgulama önemlidir.
Bu sınırlar bireysel konut alımlarında nadiren sorun yaratır; ancak arsa, tarım arazisi veya çok sayıda bağımsız bölüm alımında mutlaka önceden değerlendirilmelidir.
Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgesi Sorgusu
Edinilmek istenen taşınmazın askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi veya stratejik bölge içinde kalıp kalmadığı sorgulanır. Bu sorgu tapu müdürlüğü tarafından ilgili komutanlığa yapılır.
Olumsuz yanıt hâlinde devir gerçekleştirilemez. Sorgu süreci, satış vaadi sözleşmesi ile bağlanmış bir alımda takvimi etkileyebilecek bir aşamadır; ön ödeme yapılmışsa bu risk sözleşmede öngörülmelidir.
Uygulamada bu aşama genellikle birkaç hafta sürer. Alıcının Türkiye'de bulunacağı süre kısıtlıysa, vekâletname ile temsil planlaması baştan yapılmalıdır.
Zorunlu Değerleme Raporu
Yabancı uyruklu kişilere yapılacak taşınmaz satışlarında, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir değerleme kuruluşundan alınmış taşınmaz değerleme raporu zorunludur.
Bu düzenlemenin amacı, gerçek değerin çok üzerinde veya altında beyan edilen satışların önüne geçmektir. Rapor, tapu işlemi sırasında müdürlüğe sunulur ve belirli bir geçerlilik süresi vardır.
Rapordaki değer ile beyan edilen satış bedeli arasında ciddi bir uyumsuzluk bulunması, işlemin gecikmesine yol açabilir. Ayrıca düşük bedel beyanı, ileride vergisel sonuçlar ve tapu harcı yönünden sorun doğurur.
Ödeme, Döviz Bozdurma ve Vatandaşlık
Yabancıya yapılan taşınmaz satışlarında ödemenin döviz cinsinden yapılması hâlinde, dövizin Merkez Bankası'na satılması ve döviz alım belgesi düzenlenmesi aranmaktadır. Tapu işlemi sırasında bu belge istenir.
Bu nedenle ödeme akışının önceden planlanması gerekir: hangi hesaptan, hangi para birimiyle ve hangi aşamada ödeme yapılacağı sözleşmede açık yazılmalıdır. Elden yapılan ödemeler hem ispat hem işlem açısından sorun yaratır.
Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusu ayrı bir süreçtir. Belirlenen tutarın üzerinde edinim ve tapu kaydına üç yıl satılmayacağına dair şerh konulması gibi şartlar aranır. Tutar ve şartlar mevzuat değişikliklerine tabi olduğundan başvuru öncesinde güncel durum teyit edilmelidir.
Gayrimenkul hukukunun diğer başlıkları için gayrimenkul hukuku çalışma alanımızı inceleyebilirsiniz.
Tapu Devri ve Sık Yapılan Hatalar
Türkiye'de mülkiyet yalnızca tapu müdürlüğünde yapılan resmî devirle geçer. Emlak ofisinde imzalanan sözleşme, ödeme makbuzu veya noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi tek başına mülkiyet kazandırmaz.
Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir borç doğurur ve tapuya şerh edilebilir; bu şerh alıcıyı önemli ölçüde korur. Özellikle projeden satın almalarda bu adım atlanmamalıdır.
Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Tapu kaydındaki haciz, ipotek ve şerhlerin devir öncesinde incelenmemesi.
- İskân (yapı kullanma izni) bulunmayan taşınmazın iskânlı gibi satın alınması.
- Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkının gözden kaçırılması.
- DASK (zorunlu deprem sigortası) ve abonelik devirlerinin ihmal edilmesi.
- Vekâletnamenin kapsamının dar tutulması nedeniyle işlemin yarıda kalması.
- Yabancı alıcının, sonraki miras süreci bakımından hangi hukukun uygulanacağını hiç değerlendirmemesi.
Manavgat ve Side'de Öne Çıkan Noktalar
Bölgede yabancı alıcıların ilgisi çoğunlukla konut ve devremülk niteliğindeki taşınmazlarda yoğunlaşır. Devremülk ile tam mülkiyetin karıştırılması, sonradan hayal kırıklığı yaratan bir konudur; devremülkte edinilen şey belirli dönemlerde kullanım hakkıdır.
Tarım niteliğindeki arazilerde ise bölünme sınırları ve kullanım amacı ayrıca değerlendirilmelidir. Orman vasfını yitirmiş araziler bakımından 2B arazileri yazımız yol gösterici olabilir.
Satın alma sonrasında kira geliri elde edilecekse, kira ilişkisinin kuralları da baştan bilinmelidir; bu konuda kira artışı ve tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
Yabancı uyruklu maliklerin vefatı hâlinde mirasın nasıl ilerleyeceği ayrı bir değerlendirme gerektirir; veraset ilamı yazımızda sürecin genel çerçevesi anlatılmıştır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yabancı bir kişi Türkiye'de kaç taşınmaz alabilir?
Sayı sınırı değil yüzölçümü sınırı vardır. Yabancı gerçek kişiler ülke genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir ve bir ilçenin yüzölçümünün yüzde onunu aşamaz.
Karşılıklılık şartı hâlâ var mı?
Hayır, karşılıklılık şartı 2012 yılında kaldırılmıştır. Bugün belirleyici olan, kişinin uyruğunun ilgili düzenlemelerde edinime izin verilen ülkeler arasında bulunup bulunmadığıdır; bu husus tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.
Değerleme raporu zorunlu mu?
Evet. Yabancı uyruklu kişilere yapılacak taşınmaz satışlarında Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı kuruluştan alınmış değerleme raporu aranır. Raporun geçerlilik süresi bulunduğundan işlem takvimiyle uyumlu alınması gerekir.
Ödemeyi döviz olarak yapabilir miyim?
Yabancıya yapılan satışlarda döviz cinsinden ödeme hâlinde dövizin Merkez Bankası'na satılması ve döviz alım belgesi düzenlenmesi aranmaktadır. Bu belge tapu işleminde istenir; ödeme akışının önceden planlanması gerekir.
Emlakçıda imzaladığım sözleşmeyle ev benim oldu mu?
Hayır. Türkiye'de mülkiyet yalnızca tapu müdürlüğünde yapılan resmî devirle geçer. Emlak ofisi sözleşmesi veya ödeme makbuzu mülkiyet kazandırmaz. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ise borç doğurur ve tapuya şerh edilebilir.
Taşınmaz alarak vatandaşlık başvurusu yapabilir miyim?
Belirlenen tutarın üzerinde taşınmaz edinimi ve tapu kaydına üç yıl satılmayacağına dair şerh konulması gibi şartlarla bu yol mümkündür. Tutar ve koşullar mevzuat değişikliklerine tabi olduğundan başvuru öncesinde güncel durumun teyit edilmesi gerekir.
Taşınmaz Alım Sürecinde Hukuki Destek
Tapu kaydı incelemesi, satış vaadi sözleşmesi, izin süreçleri ve devir işlemlerinde hukuki destek almak için iletişime geçebilirsiniz. Görüşme öncesinde tapu bilgilerini ve varsa sözleşme taslağını hazır bulundurmanız süreci hızlandırır.
Diğer çalışma alanları için çalışma alanları sayfasını, benzer konulardaki yazılar için makaleler bölümünü inceleyebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları değişebilir; somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışmanız önerilir.