Topraktan Daire Alırken Haklarınız: Ön Ödemeli Konut Satışı Rehberi

Manavgat, Side ve çevresinde yeni konut projelerinin önemli bir kısmı, bina tamamlanmadan önce 'topraktan' ya da 'projeden' satılıyor. Alıcı bedelin bir kısmını veya tamamını peşin öder, daireyi ise aylar hatta yıllar sonra teslim alır. Bu model alıcıya fiyat avantajı sağlayabilir; ancak inşaatın gecikmesi, projenin değişmesi ya da satıcının mali sıkıntıya düşmesi hâlinde ciddi kayıplar da doğurabilir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, bu satışları 'ön ödemeli konut satışı' olarak ayrıca düzenler ve alıcıya önemli haklar tanır. Bu yazıda sözleşmeden önce neye bakmanız gerektiğini, cayma ve dönme haklarını ve teslim geciktiğinde izlenebilecek yolları anlatıyoruz.

Ön Ödemeli Konut Satışı Nedir?

Kanuna göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Bina inşaat hâlindeyken ya da henüz temel atılmadan yapılan satışlar bu kapsama girer.

Korumadan yararlanabilmek için alıcının tüketici sıfatı taşıması, yani daireyi ticari veya mesleki amaç dışında, örneğin oturmak ya da ailesinin kullanımı için alması gerekir. Aynı projeden çok sayıda daireyi yeniden satmak amacıyla alan kişinin tüketici sayılıp sayılmayacağı somut olaya göre değerlendirilir. Türkiye'de konut alan yabancılar da şartları taşıyorlarsa tüketici olarak korunur; yabancılara özgü tapu şartları için yabancıların tapu alımı yazımıza bakabilirsiniz.

Sözleşmeden Önce: Yapı Ruhsatı, Bilgilendirme ve Teminat

Kanun, sözleşme imzalanmadan önce bazı güvenceleri zorunlu tutar. Her şeyden önce yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Ayrıca tüketiciye sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen bilgileri içeren ön bilgilendirme formu verilmesi gerekir.

Konut sayısı veya toplam proje bedeli bakımından belirli büyüklüğü aşan projelerde satıcının satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminatları sağlaması zorunludur. Bu sigorta kapsamında sağlanan tazminat ve teminatlar iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez ve haczedilemez. Sözleşme imzalamadan önce kontrol edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

• Yapı ruhsatının tarihi ve numarası, ruhsattaki bağımsız bölüm sayısı ile satılan dairenin uyumu
• Tapuda arsa üzerindeki ipotek, haciz veya ihtiyati tedbir kayıtları
• Arsa sahibi ile yüklenici arasında kat karşılığı sözleşme varsa, satılan dairenin hangi tarafa düştüğü
• Dairenin net ve brüt metrekaresi, kat ve cephe bilgisi, ortak alanlar ve sosyal tesisler
• Teslim tarihi, gecikme hâlinde öngörülen cezai şart ve ödeme planı

Şekil Şartı: Noter veya Tapu

6502 sayılı Kanun m.41'e göre ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Yani adi yazılı bir sözleşme imzalatan satıcı, şekil eksikliğini kendi lehine kullanamaz.

Aynı maddeye göre satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan bir belge vermesini isteyemez. Uygulamada 'kapora', 'rezervasyon bedeli' veya 'ön kayıt ücreti' adıyla alınan ödemeler bu kural karşısında ayrıca değerlendirilmelidir. Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh verilmesi, dairenin üçüncü kişilere devredilmesi riskine karşı ek koruma sağlar.

14 Günlük Cayma Hakkı

Tüketici, ön ödemeli konut satış sözleşmesinden on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayabilir. Cayma bildiriminin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir; ispat kolaylığı için noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü bildirim tercih edilmelidir. Satıcı, tüketiciyi cayma hakkı konusunda bilgilendirdiğini ispat etmekle yükümlüdür.

Daire kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınıyorsa kredi sözleşmesi, cayma süresi sonunda yürürlüğe girer ve konut finansmanı kuruluşu cayma süresi içinde faiz, komisyon veya benzeri bir masraf talep edemez. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan belgeleri iade ettiği tarihten itibaren tüketici de on gün içinde kendi edinimlerini iade eder.

24 Ay İçinde Sözleşmeden Dönme ve Tazminat Oranları

Cayma süresi geçtikten sonra da tüketicinin elinde önemli bir hak kalır: Kanunun 45. maddesine göre sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketici herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir. Bu durumda satıcı, satış veya satış vaadi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal masraflar ile birlikte aşağıdaki oranları aşmayan bir tazminat isteyebilir:

• Sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay içinde dönülürse sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar
• Üç ila altı ay arasında yüzde dördüne kadar
• Altı ila on iki ay arasında yüzde altısına kadar
• On iki ila yirmi dört ay arasında yüzde sekizine kadar

Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması nedeniyle ödemeleri yapamaz hâle gelmesi hâlinde de tazminat istenemez. Dönme bildirimi satıcıya ulaştıktan sonra iade edilecek tutar en geç 180 gün içinde tüketiciye geri verilir.

Teslim Süresi: 48 Ay Sınırı

Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslim edilmesi zorunludur. 2022 yılında 7392 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Sözleşmeye daha uzun bir süre yazılmış olsa bile kanuni üst sınır geçerlidir.

Kanun, kat irtifakının tüketici adına tapuya tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin de devredilmesini teslim olarak kabul eder. Bu nedenle yalnızca anahtarın verilmesi ya da yalnızca tapu devri, tek başına her durumda teslim sonucunu doğurmayabilir; teslim tutanağının tarihli ve ayrıntılı tutulması önemlidir.

Teslim Gecikirse veya Daire Eksik Teslim Edilirse

Satıcı süresinde teslim etmezse borçlu temerrüdüne ilişkin genel hükümler uygulanır. Tüketici, satıcıya uygun bir süre vererek ifayı isteyebilir. Süre içinde de ifa edilmezse tüketici; ifa ile birlikte gecikme tazminatı isteme, ifadan vazgeçip sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararını isteme veya sözleşmeden dönme seçeneklerinden birini kullanabilir. Gecikme süresince başka bir evde kirada oturmak zorunda kalan alıcının kira kaybı, uygulamada en sık talep edilen zarar kalemidir.

Daire teslim edilmiş ancak sözleşmede veya tanıtım materyallerinde belirtilen niteliklere uymuyorsa, örneğin metrekare eksikse, malzeme farklıysa ya da vaat edilen sosyal tesis yapılmamışsa, ayıplı ifa hükümleri devreye girer. Tüketicinin seçimlik hakları ve hakem heyeti süreci için ayıplı mal yazımıza bakabilirsiniz. Ayıp bildiriminin gecikmeden ve yazılı olarak yapılması hak kaybını önler.

Kat Karşılığı Projelerde Arsa Sahibi ve Yüklenici Riski

Manavgat ve Side'deki projelerin önemli bir kısmı kat karşılığı inşaat modeliyle yapılır: Arsa sahibi arsasını verir, yüklenici binayı inşa eder ve bağımsız bölümler önceden belirlenen oranlarda paylaşılır. Bu modelde daireyi yükleniciden mi yoksa arsa sahibinden mi satın aldığınız önem taşır. Yüklenicinin payına düşen bir daireyi alan kişi, tapunun kendisine devrinde çoğu zaman yüklenicinin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmesine bağımlı kalır.

Yüklenici inşaatı tamamlamaz veya arsa sahibiyle uyuşmazlığa düşerse, arsa sahibi tapu devrinden kaçınabilir ve yükleniciden daire alan kişinin hakları, yüklenicinin hak kazandığı oranla sınırlı kalabilir. Bu riski azaltmak için şu noktalara dikkat edilmelidir:

• Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı sözleşmenin ve satılan dairenin bu sözleşmede kime ayrıldığının incelenmesi
• Satış vaadi sözleşmesine mümkünse arsa sahibinin de katılması
• Kat irtifakının kurulup kurulmadığının ve satılan bağımsız bölümün tapuda ayrı olarak görünüp görünmediğinin kontrolü
• Ödemelerin sözleşmede belirtilen hesaba yapılması ve her ödemenin belgelenmesi
• Teslimde yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınıp alınmadığının sorulması

Yapı kullanma izin belgesi alınmadan teslim edilen konutlarda abonelik, tapu cins değişikliği ve satış işlemlerinde sorun yaşanabilir. Teslim tutanağında bu belgenin durumunun yazılması önerilir.

Uyuşmazlıkta İzlenecek Yol ve Manavgat'ta Görevli Mahkeme

Ön ödemeli konut uyuşmazlıklarında görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. Manavgat'ta ayrı bir tüketici mahkemesi bulunmadığından bu davalara asliye hukuk mahkemesi tüketici mahkemesi sıfatıyla bakar. Konut uyuşmazlıklarının değeri genellikle tüketici hakem heyeti sınırını (2026 için 186.000 TL) aştığından, dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. Süreç ve deliller için tüketici mahkemesinde dava açma yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bedel konusunda da bir hatırlatma yapmak gerekir: Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut satışlarında bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar kapsamında sınırlandırılmıştır; yerleşik olmayan yabancılar için ayrık hükümler bulunur. Sözleşmedeki para birimi, ödeme planı ve gecikme faizi hükümleri imzadan önce mutlaka gözden geçirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ön ödemeli konut sözleşmesi noterde yapılmazsa geçersiz mi olur?

Kanun satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu tutar. Ancak bu şekle uyulmamışsa satıcı, sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Tüketici ise haklarını korumak için durumu ayrıca değerlendirmelidir.

Topraktan aldığım daireden vazgeçebilir miyim?

İlk 14 gün içinde gerekçesiz ve cezai şart ödemeden cayabilirsiniz. Sonrasında sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar dönme hakkınız vardır; satıcı yasal masraflarla birlikte dönme zamanına göre bedelin yüzde 2, 4, 6 veya 8'ine kadar tazminat isteyebilir.

Daire 48 ayda teslim edilmezse ne olur?

Kanun teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemeyeceğini öngörür. Süre aşılırsa tüketici ifa ile birlikte gecikme tazminatı, ifadan vazgeçerek zararının tazmini veya sözleşmeden dönme seçeneklerinden birini kullanabilir; kira kaybı da talep edilebilir.

Müteahhit sözleşmeden önce kapora isteyebilir mi?

Kanuna göre satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya borç altına sokan bir belge vermesini isteyemez. Kapora veya rezervasyon bedeli adıyla yapılan ödemeler bu kural karşısında değerlendirilmelidir.

Yapı ruhsatı olmayan projeden daire alınabilir mi?

Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Sözleşme öncesinde ruhsat tarihi ve numarası belediyeden doğrulanmalı, ruhsattaki bağımsız bölüm bilgileriyle satılan daire karşılaştırılmalıdır.

Sözleşmeden dönersem param ne zaman iade edilir?

Dönme bildirimi satıcıya ulaştıktan sonra iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan belgeler en geç 180 gün içinde geri verilir. Satıcının talep edebileceği tazminat ve yasal masraflar bu tutardan düşülebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları değişebilir; somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışmanız önerilir.