Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibinin Hakları ve Sözleşmede Olması Gerekenler

Manavgat şehir merkezindeki eski müstakil evler, Side yolu üzerindeki bahçeler ve Sorgun çevresindeki arsalar son yıllarda büyük ölçüde kat karşılığı modelle apartman ve sitelere dönüştü. Bu modelde arsa sahibi arsasını, müteahhit (yüklenici) ise emeğini ve sermayesini ortaya koyar; inşaat bitince bağımsız bölümler önceden belirlenen oranda paylaşılır. Model basit görünse de sözleşmenin şekli, paylaşım listesinin açıklığı ve tapu devrinin zamanlaması hatalı kurulduğunda arsa sahibi yıllarca süren davalarla karşı karşıya kalabilir. Bu yazıda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şartını, sözleşmeye mutlaka yazılması gereken maddeleri ve teslim geciktiğinde ya da iş ayıplı çıktığında arsa sahibinin haklarını anlatıyoruz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hukuken iki sözleşmenin birleşimidir. Bir yanda yüklenicinin binayı yapma borcunu içeren eser sözleşmesi (TBK m.470 vd.), diğer yanda arsa sahibinin, iş karşılığında arsadan belirli payları yükleniciye devretme borcunu içeren taşınmaz satış vaadi bulunur. Bu nedenle sözleşme hem inşaatın nasıl yapılacağını hem de tapunun hangi aşamada kime devredileceğini düzenlemelidir.

Uygulamada sözleşmenin konusu genellikle arsanın üzerindeki eski yapının yıkılması, yeni binanın ruhsat ve projeye uygun inşa edilmesi, yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması ve bağımsız bölümlerin taraflar arasında paylaştırılmasıdır. Arsa sahibinin edimi arsa payını devretmek, yüklenicinin edimi ise binayı eksiksiz ve zamanında teslim etmektir. Taraflardan birinin bu edimleri yerine getirmemesi, diğerine kanunda sayılan seçimlik hakları kullanma imkânı verir.

Geçerlilik Şartı: Noterde Düzenleme Şeklinde Sözleşme

Sözleşme taşınmaz mülkiyetini devretme vaadi içerdiği için resmî şekle tabidir (TMK m.706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26). Uygulamada bu şart, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasıyla karşılanır. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı bir sözleşme ya da yalnızca imzaları noterce onaylanmış bir metin bu şartı karşılamaz ve sözleşme kural olarak geçersiz sayılır.

Yargıtay, şekle aykırı sözleşmelerde bir istisna kabul eder: Taraflar sözleşmeyi büyük ölçüde ifa etmişse, örneğin yüklenici binayı tamamlamış ve arsa sahibi bağımsız bölümleri teslim almışsa, şekil eksikliğini ileri sürerek sözleşmeden kurtulmaya çalışmak hakkın kötüye kullanılması (TMK m.2) sayılabilir. Ancak bu istisna her somut olayda ayrıca değerlendirilir; güvenli yol, baştan noterde düzenleme şeklinde sözleşme yapmaktır.

Noterde imzalanacak metnin taslağını birkaç gün önceden isteyin; bağımsız bölüm listesini, teslim tarihini ve cezai şartı kendiniz okuyun. Noter metni okuyup imzalatır, ancak sözleşmenin sizin menfaatinize uygun olup olmadığını değerlendirmekle görevli değildir.

Sözleşmede Mutlaka Olması Gereken Maddeler

Kat karşılığı sözleşmelerde uyuşmazlıkların büyük kısmı, sözleşmede açıkça yazılmamış konulardan çıkar. Aşağıdaki başlıklar sözleşmede net olarak düzenlenmelidir:

• Paylaşım listesi: Hangi bağımsız bölümün kime kalacağı; kat, cephe, brüt ve net metrekare ile bağımsız bölüm numarasıyla birlikte. 'Yüzde 50' gibi oransal ifadeler tek başına yeterli değildir.
• Proje ve teknik şartname: Kullanılacak malzemelerin kalite düzeyi, ortak alanlar, otopark, havuz ve peyzaj gibi unsurlar.
• Süreler: Ruhsat başvurusu, inşaata başlama, bitirme ve teslim tarihleri; mücbir sebep sayılacak hâller.
• Gecikme tazminatı ve cezai şart: Teslim gecikirse arsa sahibine her ay için ödenecek tutar veya kira karşılığı.
• Tapu devri takvimi: Yükleniciye düşen payların hangi inşaat seviyesinde ve hangi oranda devredileceği.
• Masraflar: Yıkım, ruhsat, yapı denetim, iskân, abonelik ve vergi giderlerinin kime ait olduğu.
• Kira yardımı: İnşaat süresince arsa sahibinin barınma gideri karşılanacaksa tutarı ve ödeme günü.
• Devir ve alt yüklenici: Yüklenicinin sözleşmeyi arsa sahibinin onayı olmadan başkasına devredip devredemeyeceği.

Arsa birden fazla kişiye aitse, kural olarak bütün paydaşların sözleşmeye katılması gerekir; paydaşların bir kısmının imzaladığı sözleşme diğerlerini bağlamaz. Deprem riski nedeniyle riskli yapı tespiti yapılan binalarda 6306 sayılı Kanun'daki özel çoğunluk kuralları ayrıca değerlendirilir.

Tapu Devri Ne Zaman Yapılmalı? Kademeli Devir ve Teminat

Arsa sahibinin en büyük riski, yükleniciye düşen payların tapusunu inşaat daha başlamadan devretmesidir. Bu durumda yüklenici işi yarım bırakırsa ya da devraldığı payları başkalarına satarsa, arsa sahibinin elinde hem yarım bir bina hem de üçüncü kişilerle uyuşmazlık kalır. Bu nedenle tapu devrinin inşaat seviyesine bağlanması önerilir. Örneğin kaba inşaat tamamlandığında yüklenici payının bir kısmı, iskân alındığında kalan kısmı devredilebilir.

Seviyenin nasıl tespit edileceği de sözleşmede yazılmalıdır. Taraflar ortak bir mühendis raporu, yapı denetim kuruluşunun seviye tespiti ya da mahkeme aracılığıyla delil tespiti yolunu öngörebilir. Yüklenici payının erken devri kaçınılmazsa, bu paylar üzerine arsa sahibi lehine ipotek konulması veya banka teminat mektubu alınması gibi güvenceler değerlendirilmelidir. Kat irtifakının kurulması da bağımsız bölümlerin tapuda ayrı ayrı görünmesini sağlar ve alıcılarla yaşanabilecek karışıklığı azaltır.

Müteahhit Teslimi Geciktirirse: Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Dönme

Teslim tarihi geçtiğinde yüklenici temerrüde düşer. Arsa sahibi bu durumda ifayı ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebilir; bu zarar uygulamada çoğunlukla teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin rayiç kira bedeli üzerinden hesaplanan kira kaybıdır (TBK m.123-125). Sözleşmede gecikme için cezai şart kararlaştırılmışsa bu da ayrıca istenebilir.

Burada kritik bir kural vardır: Cezai şart borcun zamanında ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa, alacaklı ifayı çekince koymadan kabul ederse artık cezayı isteyemez (TBK m.179). Bu nedenle geç teslim edilen daireleri teslim alırken teslim tutanağına 'gecikme tazminatı ve cezai şart haklarım saklıdır' şeklinde bir çekince yazdırmak gerekir. Bu cümlenin unutulması, aylarca süren gecikmenin karşılığını kaybettirebilir.

Yüklenici işe zamanında başlamaz ya da işi zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473). Dönmenin sonuçları inşaatın aşamasına göre değişir. Yargıtay, inşaatın büyük bölümünün, uygulamada çoğunlukla yüzde 90 ve üzerinin tamamlandığı durumlarda geçmişe etkili dönme yerine ileriye etkili fesih yoluna gidilmesi gerektiğini kabul eder; bu hâlde yüklenici tamamladığı iş oranında hak sahibi olabilir. Daha düşük seviyedeki inşaatlarda ise geçmişe etkili dönme ile tarafların aldıklarını iade etmesi gündeme gelir.

Ayıplı ve Eksik İş: Bildirim Süresi ve Zamanaşımı

Bina teslim edildiğinde arsa sahibi işi, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirmeli ve fark ettiği ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmelidir (TBK m.474). Sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar ise öğrenilir öğrenilmez bildirilmelidir. Bildirimin noter ihtarnamesi ya da başka ispatlanabilir bir yolla yapılması önerilir.

Ayıp durumunda arsa sahibi, ayıbın ağırlığına göre sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelden indirim ya da aşırı masraf gerektirmiyorsa ayıbın masrafı yükleniciye ait olmak üzere giderilmesi haklarından birini kullanabilir; ayrıca genel hükümlere göre tazminat isteyebilir (TBK m.475). Ayıplı işten doğan sorumluluk, taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yılda zamanaşımına uğrar; ayıp yüklenicinin ağır kusurundan kaynaklanıyorsa bu süre yirmi yıldır (TBK m.478).

Teslim almadan önce ortak alanlar, tesisat, su yalıtımı ve projeye uygunluk konusunda bağımsız bir mühendisten rapor almak, gerekirse sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istemek, ileride ispat sorunu yaşanmasını önler.

Yükleniciden Daire Alanlar ve Arsa Sahibi

Yüklenici, kendisine düşen bağımsız bölümleri inşaat sürerken üçüncü kişilere satabilir. Tapu henüz yükleniciye devredilmemişse alıcı, yüklenicinin arsa sahibinden tapu isteme hakkını devralmış olur (TBK m.183). Ancak arsa sahibi, yükleniciye karşı ileri sürebileceği savunmaları bu alıcıya karşı da ileri sürebilir (TBK m.188). Yani yüklenici edimini tamamlamamışsa alıcı da arsa sahibinden tapu isteyemeyebilir.

Bu durum hem arsa sahibini hem alıcıları ilgilendirir. Arsa sahibi açısından, yüklenicinin hangi bağımsız bölümü kime sattığının takip edilmesi ve satış vaadi sözleşmelerinin bir örneğinin istenmesi yararlıdır. Daire alacak kişiler için riskler topraktan daire alımı yazımızda ayrıca anlatıldı.

Uyuşmazlıkta İzlenecek Yol ve Görevli Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda dava genellikle asliye hukuk mahkemesinde görülür; Manavgat Adliyesinde beş asliye hukuk mahkemesi bulunur. Taraflar tacirse ve konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak veya tazminat talebi söz konusuysa, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Talep tapu iptali ve tescil ise tapu iptal ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yerde açılır.

Dava açmadan önce yapılacak en önemli iş delillerin korunmasıdır. İnşaat seviyesi, eksik ve ayıplı işler ile gecikme durumunun bilirkişi aracılığıyla tespit ettirilmesi, sonraki davada belirleyici olur. Uyuşmazlık hisseli bir arsada başladıysa, paydaşlar arasındaki ilişki için ortaklığın giderilmesi yazımıza da bakabilirsiniz. Taşınmaz uyuşmazlıklarındaki diğer süreler için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmazsa geçerli olur mu?

Kural olarak hayır. Sözleşme taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Taraflar sözleşmeyi büyük ölçüde ifa etmişse şekil eksikliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılabilir; ancak bu istisna her olayda ayrıca değerlendirilir.

Müteahhit daireleri geç teslim ederse ne isteyebilirim?

Gecikme süresince uğradığınız zararı, uygulamada çoğunlukla teslim edilmeyen dairelerin rayiç kira bedeli üzerinden hesaplanan kira kaybını isteyebilirsiniz. Sözleşmede cezai şart varsa o da ayrıca talep edilebilir. Yüklenici işi bitiremeyecekse sözleşmeden dönme hakkı da gündeme gelir.

Geç teslim edilen daireyi teslim alırsam cezai şart hakkım kaybolur mu?

Teslimi çekince koymadan kabul ederseniz gecikme için kararlaştırılan cezai şartı artık isteyemezsiniz (TBK m.179). Bu nedenle teslim tutanağına gecikme tazminatı ve cezai şart haklarınızın saklı olduğunu yazdırmalısınız.

Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne olur?

Arsa sahibi yükleniciye süre vererek ifayı isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir. İnşaatın seviyesi belirleyicidir: Büyük bölümü, uygulamada yüzde 90 ve üzeri tamamlanmış inşaatlarda ileriye etkili fesih, daha düşük seviyelerde geçmişe etkili dönme söz konusu olur. Önce seviyenin bilirkişiyle tespit ettirilmesi gerekir.

Müteahhitten daire alan kişi arsa sahibinden tapu isteyebilir mi?

Alıcı, yüklenicinin arsa sahibinden tapu isteme hakkını devralır. Ancak arsa sahibi yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları alıcıya karşı da ileri sürebilir. Yüklenici edimini tamamlamamışsa alıcının hakkı, yüklenicinin hak kazandığı oranla sınırlı kalabilir.

Binadaki ayıplar için ne kadar sürem var?

Ayıpları fark eder etmez yükleniciye bildirmelisiniz. Ayıplı işten doğan sorumluluk taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yılda, ayıp yüklenicinin ağır kusurundan kaynaklanıyorsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları değişebilir; somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışmanız önerilir.