Kadastro Tespitine İtiraz: Askı İlanı, Kadastro Mahkemesi ve 10 Yıllık Süre

Manavgat'ın köylerinde ve yayla mahallelerinde pek çok aile, tarlasının, zeytinliğinin ya da bahçesinin hukuki durumuyla ilk kez kadastro çalışması sırasında yüzleşir. Komşu parsele kayan bir sınır, mirasçılardan yalnızca birinin adına yazılan ortak arazi, eksik yazılan yüzölçümü ya da yıllardır kullanılan bir alanın Hazine adına tespit edilmesi, sonradan düzeltilmesi zor sonuçlar doğurur. Kadastro tutanağı kesinleştiğinde eski tapu kayıtları işlem görmez hâle gelir ve itiraz yolları daralır. Bu yazıda kadastro tespitine karşı hangi sürelerde, hangi mahkemede ve hangi delillerle itiraz edilebileceğini, 2026'da yürürlüğe giren ölçü düzeltmesi kuralıyla birlikte anlatıyoruz.

Kadastro Tespiti Nedir, Neden Bu Kadar Önemlidir?

Kadastro, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'na göre bir çalışma alanındaki taşınmazların sınırlarının belirlenmesi, ölçülmesi, haritaya geçirilmesi ve mülkiyet ile diğer hakların tespit edilerek tapu kütüğüne kaydedilmesi işlemidir. Kadastro ekibi sahada sınırları belirler; tapu kayıtlarını, vergi kayıtlarını, zilyetlik durumunu ve yerel bilirkişi ile tanık beyanlarını değerlendirerek her parsel için bir kadastro tutanağı düzenler.

Bu tutanak, taşınmazın ileride kime ait olacağını, sınırlarının nereden geçeceğini ve tapuda hangi şerh ve beyanların yer alacağını belirler. Kanun, kesinleşen tutanakların en geç üç ay içinde tapu kütüğüne kaydedileceğini ve kadastrosu tamamlanan alandaki eski tapu kayıtlarının işleme tabi kayıt niteliğini kaybedeceğini öngörür. Yani kadastrodan önce elinizde bulunan eski bir tapu senedi, kadastro kesinleştikten sonra tek başına işlem yaptırmaz; haklarınızın kadastro tutanağına doğru yansıması gerekir.

Askı İlanı ve 30 Günlük Dava Süresi

Kadastro müdürü, ekibin çalışma alanındaki işini bitirmesinden itibaren en geç üç ay içinde tutanaklara dayanarak askı cetvellerini hazırlar. Bu cetveller ve pafta örnekleri, kadastro müdürlüğünde ve muhtarlıkta 30 gün süreyle ilan edilir. İlanda, itirazı olanların bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açabilecekleri belirtilir.

Kanuna göre bu ilanlar ilgililere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Bu nedenle 'bana bildirim gelmedi' savunması kural olarak sonucu değiştirmez. 30 günlük ilan süresi geçtikten sonra dava açılmayan tutanaklardaki sınırlandırma ve tespitler kesinleşir. Askı süresinde kontrol edilmesi gereken başlıca bilgiler şunlardır:

• Ada ve parsel numarası ile taşınmazın konumu
• Yüzölçümü ve komşu parsellerle sınırlar
• Malik adı, mirasçılar ve hisse oranları
• Taşınmazın cinsi (tarla, zeytinlik, bahçe, ham toprak gibi)
• Hazine, orman veya mera olarak yapılan tespitler
• Tutanağın beyanlar hanesine yazılan şerh, irtifak ve muhdesat (üzerindeki yapı ve ağaçlar) bilgileri

Askı süresini kaçırmamak için kadastro çalışması duyurulan köy veya mahallede muhtarlığı düzenli takip edin. Arazi başka bir ilde yaşayan mirasçılara aitse, ailede askı ilanını izleyecek bir kişinin belirlenmesi süre kaybını önler.

Kadastro Mahkemesi Hangi Davalara Bakar?

Kadastro mahkemesi, kadastro bölgelerinde kurulan, tek hâkimli ve asliye mahkemesi sıfatına sahip bir mahkemedir. Askı ilanı süresi içinde açılan davaları, kadastro tutanağı düzenlendiği sırada genel mahkemelerde görülmekte olan ve bu nedenle kadastro mahkemesine devredilen davaları ve sonradan asli müdahil olarak davaya katılanların iddialarını inceler. Kadastroya ilişkin veraset uyuşmazlıklarını da çözebilir ve istek üzerine veraset belgesi verebilir. Manavgat'ta bir kadastro mahkemesi bulunmaktadır.

Kanun, kadastro mahkemesinin görevini sınırlar: Tutanağın düzenlenmesinden sonra doğan haklara dair istekler, ortaklığın giderilmesi (taksim) ve muhdesata bağlı yenilik doğurucu talepler kadastro mahkemesinde değil, genel mahkemelerde görülür. Hisseli bir arazinin paylaştırılması isteniyorsa ortaklığın giderilmesi davası ayrıca açılmalıdır.

Usul açısından kritik bir kural vardır: Davacı, dava sebeplerini ve delillerini dilekçesinde bildirmek zorundadır. Dilekçede bildirilmemişse mahkeme bunları bildirmesi için davetiye gönderir; davacı ilk duruşmaya kadar sebep ve delillerini bildirmezse dava açılmamış sayılır ve taşınmaz tespit edildiği şekliyle tescil edilir. Dava harcı ve yargılama giderleri, taşınmazın son beyan dönemi emlak vergisi değeri esas alınarak hesaplanır.

Askı Süresi Kaçtıysa: 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre

Askı süresinde dava açılmadığında tutanak kesinleşir; ancak bu, bütün yolların kapandığı anlamına gelmez. Kadastro Kanunu m.12/3'e göre tutanakta belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere karşı, tutanağın kesinleştiği tarihten itibaren on yıl içinde, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak dava açılabilir. Bu dava artık kadastro mahkemesinde değil, genel mahkemede (asliye hukuk mahkemesinde) tapu iptal ve tescil davası olarak görülür.

On yıllık süre hak düşürücü niteliktedir; mahkeme bu süreyi kendiliğinden dikkate alır ve süre dolduktan sonra kadastrodan önceki sebeplere dayanan dava dinlenmez. Buna karşılık kadastrodan sonra doğan sebepler, örneğin kadastrodan sonra yapılan bir satış, miras yoluyla geçiş veya sonradan gerçekleşen bir işlem bu süreye bağlı değildir; bunlar genel hükümlere tabidir.

Kanunda bir de koruyucu hüküm bulunur: Kesinleşmemiş bir tutanak herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse, taşınmazı tescil tarihinden itibaren 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranlar, açılmış ve açılacak davalarda tapuya güven ilkesinden yararlanır. Bu nedenle eski bir tespit hatasını fark eden kişinin beklemeden harekete geçmesi önemlidir.

Ölçü ve Sınır Hatalarının Düzeltilmesi: 2026 Değişikliği

Her uyuşmazlık mülkiyet iddiasından kaynaklanmaz; bazen sorun yalnızca ölçüdedir. Kadastro Kanunu'nun 41. maddesi, 7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunla yeniden düzenlendi ve 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi. Yeni metin, kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumu kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, çizim (tersimat) ve hesaplamalardan doğan sorunları ayrıntılı biçimde tanımlıyor.

Buna göre tapu planının oluşturulduğu tarihteki değerler ile güncel teknolojiyle yeniden hesaplanan değerler arasındaki farka fark, ölçü tekniğine göre bilimsel olarak kabul edilebilir sapmaya yanılma sınırı (tecviz), yanılma sınırını aşan farka ise hata deniyor. Yanılma sınırı dışındaki farklar ilgilinin başvurusu üzerine veya kadastro müdürlüğünce re'sen düzeltilir; sınır içindeki farklar da aynı usulle düzeltilebilir ve düzeltmede farkın tamamı esas alınır.

Yapılan düzeltme taşınmaz maliklerine ve diğer hak sahiplerine tebliğ edilir. Düzeltmeye karşı çıkan kişi, tebliğden itibaren otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde düzeltmenin kaldırılması davası açabilir; dava açılmazsa düzeltme kesinleşir. Bu yolda 12. maddedeki on yıllık hak düşürücü süre aranmaz. Ayrıca uygulama niteliğini kaybetmiş kadastro haritalarının yenilenmesi çalışmalarında (m.22/a) çalışma alanı, başlamadan en az on beş gün önce duyurulur.

Hazine, Orman ve Mera Tespitlerine Karşı İtiraz

Manavgat ve çevresinde kadastro uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü, yıllardır kullanılan arazilerin Hazine, orman veya mera olarak tespit edilmesinden doğar. Hazine adına yapılan tespite karşı askı süresinde dava açan kişi, genellikle taşınmazı kendisinin veya miras bırakanının uzun süredir malik gibi kullandığını ileri sürer. Bu iddianın dayanağı Kadastro Kanunu'nun zilyetlikle edinmeye ilişkin hükümleri ve Türk Medeni Kanunu'dur; şartları zilyetlikle tapu tescili yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Orman sınırları ise ayrı bir mevzuatla, 6831 sayılı Orman Kanunu'na göre yapılan orman kadastrosuyla belirlenir. Orman kadastrosunda ilan ve itiraz süreleri genel kadastrodaki 30 günlük süreden farklıdır; bu nedenle orman tahdidine ilişkin bir ilanla karşılaşan kişinin süreyi ayrıca kontrol etmesi gerekir. Orman sınırları dışına çıkarılan alanlara ilişkin uyuşmazlıklar için 2B arazileri yazımıza bakabilirsiniz.

Kadastro Davasında Hangi Deliller Kullanılır?

Kadastro davaları ağırlıklı olarak yerinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesiyle sonuçlanır. Mahkeme, ilgililerin başvurusunu beklemeden tutanaklarla ve uyuşmazlığın çözümüne etkili kayıtlarla ilgili belgeleri ilgili kurumlardan getirtir. Davacının ise iddiasını destekleyen delilleri eksiksiz bildirmesi gerekir. Uygulamada sık başvurulan deliller şunlardır:

• Eski tapu kayıtları, tapu tahrir defterleri ve vergi kayıtları
• Mahallinde keşif, yerel bilirkişi ve tanık beyanları
• Fen bilirkişisi, ziraat ve orman bilirkişisi raporları
• Farklı yıllara ait hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri
• Mirasçılık belgesi ve miras bırakana ait zilyetlik bilgileri
• Kadastro tutanağında beyanına başvurulan kişilerin ifadeleri

Kadastro tutanağında beyanına başvurulan kişiler, bu beyanlarına aykırı iddiada bulunurken ek ispat yüküyle karşılaşabilir. Kadastro ekibine verilen bilgilerin doğru ve eksiksiz olması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.

Paylaşılmamış Miras Arazileri ve Mirasçılar Arasındaki Tespitler

Kadastro uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı mirasçılar arasında çıkar. Miras bırakanın ölümünden sonra resmî olarak paylaşılmamış bir arazi, kadastroda bazen fiilen kullanan mirasçı adına, bazen miras bırakan ya da mirasçıları adına tespit edilir. Bir mirasçının 'kardeşlerim payını bana bıraktı' ya da 'arazi aramızda sözlü olarak paylaşıldı' iddiası, kadastro sırasında beyan edilir ve tutanağa bu şekilde yansıyabilir.

Kadastro mahkemesi, kadastroya ilişkin veraset uyuşmazlıklarını çözebilir ve istek üzerine veraset belgesi verebilir. Bu nedenle askı süresinde dava açan mirasçının, mirasçılık belgesini ve paylaşıma ilişkin iddiaları destekleyen delilleri erkenden toplaması gerekir. Paylaşımın yapılıp yapılmadığı, kim tarafından ne kadar süredir kullanıldığı ve diğer mirasçıların buna rıza gösterip göstermediği, sonucu belirleyen sorulardır.

Tespit mirasçılar adına ortak olarak yapılmışsa ve mirasçılar arazinin paylaştırılmasını istiyorsa, bu talep kadastro mahkemesinin görevi dışındadır; tutanak kesinleştikten sonra genel mahkemede ortaklığın giderilmesi davası açılır. Mirasçılık belgesinin nasıl alınacağı ve paylaşım adımları için veraset ilamı ve miras paylaşımı yazımıza bakabilirsiniz.

Manavgat'ta Kadastro Uyuşmazlıklarında Dikkat Edilecek Noktalar

Turizmin ve yapılaşmanın hızla arttığı bölgelerde, yıllarca ihmal edilen arazi uyuşmazlıkları değer artışıyla birlikte yeniden gündeme gelir. Paylaşılmamış bir miras arazisinin tek mirasçı adına tespit edilmesi, komşu parsellerde sınır taşlarının yer değiştirmesi ya da yayladaki kullanım alanlarının mera sayılması uygulamada karşılaşılabilen durumlardır.

Bu tür bir sorunla karşılaşan kişinin öncelikle tutanağın kesinleşip kesinleşmediğini, kesinleştiyse hangi tarihte kesinleştiğini öğrenmesi gerekir. Bu bilgi, başvurulacak yolu doğrudan belirler: Askı süresi devam ediyorsa kadastro mahkemesi, süre geçmiş ancak on yıl dolmamışsa genel mahkeme, sorun yalnızca ölçü ve hesaplamaysa kadastro müdürlüğüne düzeltme başvurusu gündeme gelir. Arazi hisseliyse paydaşların önalım hakkı gibi diğer hakları da birlikte değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kadastro askı ilanına itiraz süresi ne kadardır?

Askı cetvelleri kadastro müdürlüğünde ve muhtarlıkta 30 gün süreyle ilan edilir. Bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açılabilir. İlanlar ilgililere şahsen tebliğ edilmiş sayıldığından ayrıca bildirim beklenmemelidir.

Askı süresini kaçırdım, ne yapabilirim?

Tutanak kesinleştikten sonra, kesinleşme tarihinden itibaren on yıl içinde kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak genel mahkemede tapu iptal ve tescil davası açılabilir. On yıl dolduktan sonra bu sebeplere dayanılarak dava açılamaz.

Arazimin yüzölçümü yanlış yazılmışsa ne yapmalıyım?

Ölçü, sınırlandırma ve hesaplamadan doğan hatalar Kadastro Kanunu m.41 uyarınca kadastro müdürlüğüne başvurularak düzeltilebilir. Düzeltme maliklere tebliğ edilir; karşı çıkan kişi 30 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Bu yolda on yıllık süre aranmaz.

Kadastro mahkemesinde delilleri ne zamana kadar bildirmem gerekir?

Dava sebepleri ve deliller dilekçede bildirilmelidir. Bildirilmemişse mahkeme davetiye ile ister; ilk duruşmaya kadar bildirilmezse dava açılmamış sayılır ve taşınmaz tespit edildiği şekilde tescil edilir.

Kullandığım arazi Hazine adına tespit edildi, ne yapabilirim?

Askı süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açarak zilyetliğe dayalı edinme şartlarının sizin lehinize gerçekleştiğini ileri sürebilirsiniz. Süre kaçtıysa kesinleşmeden itibaren on yıllık süre içinde genel mahkemede dava yolu değerlendirilir.

Kadastro davasında harç ödenir mi?

Evet. Taraflar dava harcını ve talep ettikleri tanık, bilirkişi gibi yargılama giderlerini karşılar. Kadastro mahkemesi harç ve giderleri taşınmazın son beyan dönemi emlak vergisi değerine göre hesaplar.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları değişebilir; somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışmanız önerilir.