Zilyetlik Yoluyla Tapu Tescili: Tapusuz Taşınmazda Kazandırıcı Zamanaşımı

Manavgat'ın köylerinde ve yayla bölgelerinde, dededen kalma ama hiçbir zaman tapuya bağlanmamış tarla ve bahçeler hâlâ yaygındır. Bu taşınmazları on yıllardır eken, çevirip koruyan aileler için en önemli soru şudur: bu yer tapuya nasıl bağlanır? Türk Medeni Kanunu, belirli şartlar altında uzun süreli zilyetliğe dayanarak tapu tescili istenmesine imkân tanır. Bu yazıda kazandırıcı zamanaşımı yoluyla tescilin şartlarını, alan sınırlarını, edinilemeyen yerleri ve dava sürecini anlatıyoruz.

Zilyetlik ve Kazandırıcı Zamanaşımı Nedir?

Zilyetlik, bir taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyet kurmaktır: tarlayı ekmek, bahçeyi sulamak, çevresini çevirmek, ağaç dikmek, yapı yapmak gibi. Malik sıfatıyla zilyetlik ise bu hâkimiyetin "burası benimdir" iradesiyle, başkası adına değil kendi adına sürdürülmesidir. Kiracı veya ortakçı olarak kullanmak malik sıfatıyla zilyetlik sayılmaz.

Kazandırıcı zamanaşımı, kanunda öngörülen süre boyunca belirli şartlarla sürdürülen zilyetliğin mülkiyet kazanılmasına yol açmasıdır. Türk Medeni Kanunu iki tür düzenleme içerir:

• Olağan kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.712): Tapu kütüğünde haksız olarak malik görünen kişi, iyiniyetle, davasız ve aralıksız 10 yıl zilyet olmuşsa mülkiyeti artık itiraz edilemez hâle gelir.
• Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.713): Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tapuya kendi adına tescilini isteyebilir.

Uygulamada "tapusuz arazinin tapuya bağlanması" denildiğinde kastedilen çoğunlukla TMK m.713'teki olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıdır.

TMK 713'e Göre Tescilin Şartları

Zilyetliğe dayanarak tescil isteyebilmek için şu şartların birlikte bulunması gerekir:

• Taşınmaz tapuda kayıtlı olmamalı. Tapuda kayıtlı bir taşınmaz, kural olarak zilyetlikle kazanılamaz. İstisna olarak, tapuda malikin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya malik 20 yıl önce ölmüş ya da gaipliğine karar verilmişse de dava açılabilir.
• Zilyetlik en az 20 yıl sürmeli. Önceki zilyetlerin süresi, örneğin miras bırakanın veya satın alınan kişinin zilyetliği, eklenebilir.
• Zilyetlik davasız ve aralıksız olmalı. Bu süre içinde zilyetliğe karşı açılmış ve sonuçlanmış bir dava bulunmamalı, kullanım kesintiye uğramamalıdır.
• Malik sıfatıyla zilyetlik olmalı. Kullanım kira, ödünç veya izin gibi bir ilişkiye dayanmamalıdır.
• Taşınmaz özel mülkiyete konu olabilmeli. Orman, mera, kıyı ve Devletin hükmü altındaki yerler zilyetlikle edinilemez.

Alan Sınırı: 40 ve 100 Dönüm Kuralı

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. maddesi, zilyetlik yoluyla edinilebilecek taşınmaz miktarına sınır getirir. Buna göre aynı çalışma alanında belgesiz zilyetlikle edinilebilecek taşınmazların toplam yüzölçümü sulu arazide 40 dönüm, kuru arazide 100 dönümü geçemez. Bu sınırın üzerindeki kısım için zilyetliğin ayrıca kanunda sayılan belgelere, örneğin 1981 yılı ve öncesine ait vergi kayıtlarına dayanması gerekir.

Yargıtay, bu sınırların TMK m.713'e dayalı tescil davalarında da gözetilmesi gerektiğini kabul eder. Bu nedenle davacının aynı bölgede daha önce zilyetlikle edindiği başka taşınmazlar varsa bunlar da hesaba katılır. Mahkeme, tapu müdürlüğünden davacı adına kayıtlı taşınmazları sorgular.

Zilyetlikle Edinilemeyen Yerler

Manavgat gibi orman, kıyı ve dere yataklarının yoğun olduğu bir bölgede bu başlık özellikle önemlidir. 20 yılı aşkın kullanılmış olsa bile aşağıdaki yerler zilyetlikle kazanılamaz:

• Orman sayılan yerler ve orman tahdit sınırı içinde kalan alanlar
• Mera, yaylak, kışlak gibi kamunun ortak kullanımına ayrılmış yerler
• Kıyı kenar çizgisinin deniz ve göl tarafında kalan alanlar
• Dere yatakları, sazlık ve bataklık gibi Devletin hükmü ve tasarrufu altındaki yerler
• Kamu hizmetine tahsis edilmiş Hazine taşınmazları

2B Arazileri Ayrı Bir Rejime Tabidir

Orman sınırları dışına çıkarılan 2B arazilerinde zilyetlikle tescil değil, 6292 sayılı Kanun'daki hak sahipliği ve satış usulleri uygulanır. Bu konuyu Manavgat 2B arazi sorunları yazımızda ayrıca ele aldık.

Kadastro Tespiti Yapılmışsa Ne Olur?

Kadastro çalışması yapılan yerlerde taşınmazlar zilyetlik durumu da araştırılarak tespit edilir. Tespit tutanakları 30 gün süreyle askı ilanına çıkarılır; bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açılabilir. Askı süresinde itiraz edilmeyen tespitler kesinleşerek tapuya tescil edilir.

Kesinleşen kadastro tespitine karşı, tespitten önceki hukuki sebeplere dayanarak kesinleşmeden itibaren 10 yıl içinde dava açılabilir; bu süre hak düşürücüdür. Kadastrodan sonra tapuya bağlanmış bir taşınmazın zilyedi artık TMK m.713'e göre tescil isteyemez; uyuşmazlık tapu iptal ve tescil davası yoluyla çözülür.

Dava Süreci: Hazineye Karşı Tescil Davası

TMK m.713'e dayalı tescil davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde, Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerine (belediye veya köy tüzel kişiliği) karşı açılır. Mahkeme, davayı gazete ile ilan eder ve taşınmazın bulunduğu yerde ilanın asılmasını sağlar. İlanın son yayımından itibaren üç ay içinde itiraz edilmezse ve inceleme sonucunda şartlar gerçekleşmişse tescile karar verilir.

Yargılamada keşif mutlaka yapılır. Mahkeme, taşınmazın başında fen bilirkişisi, ziraat bilirkişisi ve gerektiğinde orman bilirkişisiyle birlikte inceleme yapar; yerel bilirkişi ve tanıkları dinler. Hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri, taşınmazın 20 yıl önce de tarım arazisi olarak kullanılıp kullanılmadığını göstermek açısından belirleyicidir.

Davada sunulabilecek başlıca deliller:

• Eski vergi kayıtları, tapu senetleri, haricî satış sözleşmeleri veya taksim belgeleri
• Muhtarlıktan alınan zilyetlik belgesi
• Taşınmazın kullanımını bilen tanıklar ve yerel bilirkişiler
• Çiftçi kayıt sistemi kayıtları, tarım desteği belgeleri
• Eski ve yeni tarihli hava fotoğrafları

Mirasçılar ve Ortak Zilyetlik

Taşınmazı miras bırakan kullanmaya başlamış ve ölümünden sonra mirasçılar kullanmaya devam etmişse, zilyetlik süreleri birleştirilir. Bu durumda tescil kural olarak tüm mirasçılar adına istenir. Mirasçılardan biri taşınmazı fiilen tek başına kullanıyor olsa bile, aralarında yapılmış bir paylaşma olmadıkça yalnız kendi adına tescil isteyemez.

Tescil kararından sonra paydaşlar arasında anlaşmazlık çıkarsa çözüm yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Mirasçılık durumunun belgelenmesi için ise veraset ilamı gereklidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapusuz arazi kaç yıl kullanılırsa tapusu alınır?

TMK m.713'e göre tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla en az 20 yıl zilyetliğinde bulunduran kişi, tapuya kendi adına tescilini isteyebilir.

Zilyetlik yoluyla en fazla kaç dönüm arazi edinilebilir?

3402 sayılı Kadastro Kanunu'na göre belgesiz zilyetlikle aynı çalışma alanında sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönüme kadar taşınmaz edinilebilir. Fazlası için kanunda sayılan belgelere dayanmak gerekir.

Zilyetlik davası kime karşı açılır?

TMK m.713'e dayalı tescil davası Hazine ile ilgili belediye veya köy tüzel kişiliğine karşı, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Orman veya kıyıdaki bir yer zilyetlikle tapuya bağlanabilir mi?

Hayır. Orman, mera, kıyı kenar çizgisinin deniz tarafı, dere yatakları ve Devletin hükmü altındaki yerler ne kadar uzun süre kullanılmış olursa olsun zilyetlikle edinilemez.

Babamdan kalan tapusuz tarlayı ben kullanıyorum, kendi adıma tescil edebilir miyim?

Miras bırakanın zilyetliği mirasçılara geçer ve süreler birleştirilir. Ancak mirasçılar arasında bir paylaşım yapılmamışsa tescil kural olarak tüm mirasçılar adına istenir.

Kadastro tespitine itiraz süresi nedir?

Tespit tutanaklarının askı ilanı süresi 30 gündür; bu sürede kadastro mahkemesinde dava açılabilir. Tespit kesinleştikten sonra, tespitten önceki sebeplere dayanarak 10 yıl içinde dava açılabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları değişebilir; somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışmanız önerilir.