Önalım (Şufa) Hakkı: Hisseli Tapuda Pay Satışı ve 2026'daki Rayiç Bedel Değişikliği

Manavgat'ın köylerinde ve kırsal mahallelerinde tarlaların, zeytinliklerin ve bahçelerin önemli bir kısmı hisselidir. Miras yoluyla paylaşılan bu taşınmazlarda paydaşlardan biri hissesini aile dışından birine sattığında, diğer paydaşların aklına gelen ilk soru 'Bu satışa karşı ne yapabilirim?' olur. Kanunun bu duruma verdiği cevap önalım, eski adıyla şufa hakkıdır. 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ise önalım davalarında ödenecek bedeli ve süreleri değiştirdi. Bu yazıda önalım hakkının kimlere, hangi satışlarda ve ne kadar sürede tanındığını, yeni düzenlemeyle neyin değiştiğini anlatıyoruz.

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar Türk Medeni Kanunu m.732 uyarınca yasal önalım hakkını kullanabilir. Bu hak, önalım hakkı sahibinin alıcının yerine geçmesini ve satılan payın kendi adına tescil edilmesini sağlar. Kısaca, dışarıdan gelen alıcı ortaklıktan çıkarılır ve pay mevcut ortağa geçer.

Önalım hakkının amacı, ortaklığa istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paylı mülkiyetin daha az kişide toplanmasını kolaylaştırmaktır. Hak kanundan doğduğu için tapuda ayrıca şerh verilmesine gerek yoktur; paylı mülkiyetin bulunması yeterlidir.

Elbirliği Mülkiyetinde Önalım Hakkı Yoktur

Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyette doğar. Miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılar arasında paylaştırma yapılmamışsa taşınmaz elbirliği (iştirak) hâlinde mirasçılara aittir ve bu durumda yasal önalım hakkı kullanılamaz. Mirasçılar paylı mülkiyete geçtikten, yani tapuda her mirasçının payı ayrı ayrı gösterildikten sonra önalım hakkı gündeme gelir. Mirasın paylaştırılması için veraset ilamı ve miras paylaşımı yazımıza bakabilirsiniz.

Hangi Satışlar Önalım Hakkı Doğurur?

Önalım hakkı her devirde değil, yalnızca payın üçüncü kişiye satışında doğar. Uygulamada en sık karşılaşılan durumlar şöyledir:

• Payın paydaş olmayan birine satışı: Önalım hakkı doğar.
• Payın başka bir paydaşa satışı: Alıcı zaten ortak olduğu için önalım hakkı doğmaz.
• Bağış, trampa, miras ve vasiyet: Satış olmadığından kural olarak önalım hakkı doğmaz. Ancak tapuda bağış gösterilip gerçekte bedel alınmışsa işlemin muvazaalı olduğu ileri sürülerek önalım davası açılabilir.
• İcra veya ihale yoluyla satış: Cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
• Taşınmazın tamamının bütün paydaşlarca birlikte satışı: Ortaklıkta kimse kalmadığı için önalım söz konusu olmaz.

Muvazaa iddiası özellikle düşük bedelli, bağış görünümlü devirlerde gündeme gelir. Bu iddia tanık, banka kayıtları ve taraflar arasındaki ilişki gibi delillerle ispatlanır ve dava sürecini uzatır. Muvazaa kavramını tapu iptal ve tescil davası yazımızda ayrıca ele aldık.

Süreler: Üç Ay ve Bir Yıl

Önalım hakkı hak düşürücü sürelere bağlıdır ve mahkeme bu süreleri kendiliğinden dikkate alır. TMK m.733'e göre pay satışı, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, bu bildirimden itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır.

Satış noter aracılığıyla bildirilmemişse üç aylık süre başlamaz; paydaşın satışı tapudan, komşudan veya başka bir yoldan öğrenmesi bu süreyi işletmez. Ancak bu durumda da hak süresiz değildir. 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, bildirim yapılmayan hâllerde satışın üzerinden bir yıl geçmekle önalım hakkı düşer. Değişiklikten önce bu süre iki yıldı.

• 25 Aralık 2025'ten önce yapılan satışlar: Süreler bakımından eski hüküm uygulanır; bildirim yoksa iki yıllık azami süre geçerlidir.
• 25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlar: Bildirimden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl.

Sürenin hesabında satışın tapuda yapıldığı tarih ve noter bildiriminin tebliğ tarihi esas alınır. Hisseli bir taşınmazda payınız varsa, taşınmazın güncel tapu kaydını belirli aralıklarla kontrol etmek bildirimsiz satışları zamanında fark etmenizi sağlar.

7571 Sayılı Kanunla Gelen Değişiklik: Rayiç Bedel

Eski düzenlemede önalım hakkı sahibi, tapuda gösterilen satış bedelini ve alıcının ödediği tapu masraflarını yatırarak payı alabiliyordu. Bu sistem iki yönlü sorun üretiyordu: Tapuda bedelin düşük gösterildiği satışlarda alıcı payını gerçek değerinin çok altında bir tutara kaybediyor, bedelin önalımı caydırmak için yüksek gösterildiği satışlarda ise önalım hakkı fiilen kullanılamaz hâle geliyordu.

25 Aralık 2025'te Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, TMK m.734'ü değiştirdi. Yeni düzenlemeye göre:

• Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; tapuda gösterilen satış bedeli tek başına belirleyici değildir.
• Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere ve kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır.
• Bedel yatırılmazsa önalım hakkı sahibi adına tescil kararı verilemez.
• Yatırılan bedel dava süresince nemalandırılır.

Açılmış Davalar Ne Olacak?

Kanunun geçiş hükmüne göre TMK m.734'teki bu değişiklikler, yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır. Rayiç bedelin hangi tarih esas alınarak hesaplanacağı gibi konularda Yargıtay uygulaması yeni oluşmaktadır; derdest dosyalarda güncel kararların izlenmesi gerekir. Pratik sonuç şudur: Önalım davası açmayı düşünen paydaş, artık tapudaki rakama değil, payın gerçek piyasa değerine göre hazırlık yapmalıdır.

Önalım Davası Nasıl Açılır?

Önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılan bir davayla kullanılır; payı satan paydaş davanın tarafı değildir. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Manavgat ilçe sınırlarındaki taşınmazlar için dava Manavgat'taki asliye hukuk mahkemesinde açılır.

• Belgelerin toplanması: Güncel tapu kaydı, satışa ilişkin resmi senet (akit tablosu), varsa noter bildirimi ve paydaşlığı gösteren kayıtlar.
• Tapuya ihtiyati tedbir: Alıcının dava sırasında payı başkasına devretmesini önlemek için dava ile birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenebilir.
• Bedelin belirlenmesi ve yatırılması: Mahkeme payın rayiç değerini bilirkişi aracılığıyla belirler ve yatırılması için kesin süre verir.
• Karar ve tescil: Bedel süresinde yatırılır ve diğer şartlar da varsa pay davacı adına tescil edilir.

Önalım hakkı satılan payın tamamı için kullanılır; payın yalnızca bir kısmını isteyerek dava açmak kural olarak mümkün değildir. Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanmak isterse payın aralarında nasıl paylaştırılacağını mahkeme belirler.

Önalım Hakkından Feragat

Paydaşlar önalım hakkından önceden feragat edebilir. Genel nitelikteki bir feragatin geçerli olması için resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satış için yapılan feragat ise yazılı şekilde yapılabilir. Bu nedenle bir paydaşın 'satışa itirazım yok' şeklindeki sözlü beyanı önalım hakkını ortadan kaldırmaz; hissenizi satarken diğer paydaşlardan yazılı feragat almak alıcı için de güven sağlar.

Önalım hakkı sözleşmeyle de kurulabilir. Paylı mülkiyetten bağımsız olarak, örneğin bir komşu veya aile bireyi lehine kurulan sözleşmeden doğan önalım hakkı TBK m.237 uyarınca kural olarak resmî şekilde yapılır (şartları önceden belirlenmemişse yazılı şekil yeterlidir) ve tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Manavgat'ta Hisseli Arazilerde Sık Görülen Durumlar

Bölgemizde önalım uyuşmazlıkları çoğunlukla üç durumda ortaya çıkar. Birincisi, miras kalan tarla veya zeytinlikteki hissenin aile dışından birine satılmasıdır; diğer mirasçılar bunu çoğu zaman aylar sonra fark eder. İkincisi, büyük bir arazinin hisseler hâlinde çok sayıda alıcıya satıldığı 'hobi bahçesi' satışlarıdır; burada alıcılar, önalım süresi dolmadan paylarını kaybetme riskini genellikle bilmeden satın alır. Üçüncüsü, ortaklardan birinin payını, ortaklığı zorlaştırmak amacıyla üçüncü kişiye devretmesidir.

Önalım davası paydaşlığı sona erdirmez; yalnızca yeni gelen kişinin yerine geçmeyi sağlar. Ortaklığın tamamen sona erdirilmesi isteniyorsa başvurulacak yol ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bağış görünümlü devirlerde muvazaa iddiası için tapu iptal ve tescil davası yazımıza, tapusuz araziler için de zilyetlik yoluyla tescil yazımıza bakabilirsiniz.

Hisseli bir taşınmaz satın alacaksanız, satıştan sonra diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapılması üç aylık süreyi başlatır ve belirsizliği kısaltır. Bildirim yapılmazsa payınız bir yıl boyunca önalım davası riski altında kalır.

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım davası açma süresi ne kadardır?

Satış noter aracılığıyla bildirilmişse bildirimden itibaren üç ay içinde dava açılmalıdır. Bildirim yapılmamışsa 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda satıştan itibaren bir yıl, daha önceki satışlarda iki yıl geçmekle hak düşer.

Önalım davasında hangi bedel ödenir?

7571 sayılı Kanunla TMK m.734 değişti; artık payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir. Önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin sürede nakden yatırmalıdır. Bu değişiklik yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanır.

Paydaş hissesini başka bir paydaşa satarsa önalım hakkı doğar mı?

Hayır. Önalım hakkı yalnızca payın üçüncü kişiye satışında doğar; alıcı zaten paydaşsa önalım hakkı kullanılamaz.

Miras kalan ve paylaştırılmamış tarlada önalım hakkı var mı?

Hayır. Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa yasal önalım hakkı doğmaz. Taşınmaz paylı mülkiyete dönüştürüldükten sonra önalım hakkı kullanılabilir.

Önalım davası kime karşı açılır?

Dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır; payı satan paydaş davanın tarafı değildir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir.

İcradan satılan hisse için önalım hakkı kullanılabilir mi?

Hayır. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları değişebilir; somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışmanız önerilir.