Evlilik birliğinin sürdürüldüğü ev, tapuda yalnızca eşlerden birinin adına kayıtlı olsa bile kanun tarafından özel olarak korunur. Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi, malik eşin diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu satmasını, ipotek etmesini veya kira sözleşmesini feshetmesini yasaklar. Bu koruma özellikle boşanma sürecinin başında, eşlerden birinin evi elden çıkarmaya çalıştığı durumlarda hayati önem taşır. Bu yazıda aile konutu kavramını, tapuya şerh verilmesini ve rıza alınmadan yapılan işlemlere karşı başvurulabilecek yolları anlatıyoruz.
Aile Konutu Nedir?
Aile konutu, eşlerin yaşamlarını sürdürdükleri, hayat ilişkilerini yoğunlaştırdıkları ve ailenin yaşam merkezi olarak kullandıkları konuttur. Bir evin aile konutu sayılması için tapuda özel bir kayıt bulunması gerekmez; belirleyici olan evin fiilen ailenin yaşam merkezi olarak kullanılmasıdır.
Eşlerin birden fazla evi varsa kural olarak yalnızca biri aile konutu sayılır. Yazlık olarak kullanılan ikinci bir konut genellikle aile konutu değildir; ancak aile yılın büyük bölümünü orada geçiriyorsa durum değişebilir. Manavgat ve Side'de, kışın şehirde yazın sahil bölgesindeki evde yaşayan aileler açısından bu ayrım somut olaya göre değerlendirilir.
- Konut, eşlerden birine veya her ikisine ait olabilir.
- Kiralık konut da aile konutu olabilir.
- Eşler ayrı yaşamaya başlasa bile, boşanma kesinleşinceye kadar konut kural olarak aile konutu niteliğini korur.
TMK 194: Eşin Açık Rızası Gereken İşlemler
TMK m.194'e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça şu işlemleri yapamaz:
- Aile konutunu başkasına satmak, bağışlamak veya başka bir şekilde devretmek
- Aile konutu üzerindeki hakları sınırlamak; örneğin konutu ipotek ettirmek veya üzerinde intifa hakkı kurmak
- Aile konutu olarak kullanılan kiralık evin kira sözleşmesini feshetmek
Rıza açık olmalıdır. Diğer eşin işlemden haberdar olması veya sessiz kalması rıza sayılmaz. Uygulamada tapu müdürlükleri ve bankalar bu nedenle rızanın yazılı ve imzalı olarak alınmasını ister.
Tapuya Aile Konutu Şerhi Nasıl Verilir?
Konutun maliki olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir (TMK m.194/3). Başvuru için evlilik birliğini gösteren nüfus kayıt örneği ve konutun aile konutu olarak kullanıldığını gösteren yerleşim yeri belgesi genellikle yeterlidir. Malik eşin onayı gerekmez.
Şerh verildikten sonra tapu müdürlüğü, malik eşin satış veya ipotek başvurusunda diğer eşin rızasını arar. Böylece rıza dışı işlemler daha baştan engellenmiş olur.
Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımına göre şerh kurucu değil açıklayıcı niteliktedir; yani şerh olmasa da konut aile konutudur ve koruma devam eder. Ancak şerh, üçüncü kişilerin "bilmiyordum" savunmasını ortadan kaldırdığı için ispat açısından büyük avantaj sağlar.
Rıza Alınmadan Yapılan Satış İptal Edilebilir mi?
Malik eş, diğer eşin rızası olmadan aile konutunu satmışsa, rızası alınmayan eş tapu iptal ve tescil davası açarak satışın iptalini ve taşınmazın yeniden malik eş adına tescilini isteyebilir. Yargıtay uygulamasında TMK m.194'e dayanan bu davalara genellikle aile mahkemesinde bakılır.
Davanın sonucunu belirleyen en önemli konulardan biri alıcının iyiniyetidir. Tapuda şerh varsa alıcının iyiniyet iddiası dinlenmez. Şerh yoksa mahkeme alıcının konutun aile konutu olduğunu bilip bilmediğini veya bilmesi gerekip gerekmediğini araştırır: alıcı evi gezdiğinde ailenin orada yaşadığını görmüş müdür, satış bedeli piyasa değerinin çok altında mıdır, taraflar arasında yakınlık var mıdır? Muvazaalı satışlarda ayrıca tapu iptal ve tescil davası yazımızda anlattığımız ilkeler de devreye girer.
Boşanma Sürecinde Mal Kaçırma Riski
Boşanma davası açılmadan hemen önce veya dava sırasında evin üçüncü kişilere devredilmesi sık görülen bir durumdur. Böyle bir risk varsa şerh başvurusunun derhâl yapılması, gerekirse mahkemeden tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasının istenmesi önemlidir. Mal rejimine ilişkin haklar ise boşanmada mal paylaşımı yazımızın konusudur.
Aile Konutunun İpotek Edilmesi
Bankadan kredi çekilirken aile konutunun teminat olarak ipotek edilmesi de TMK m.194 kapsamındadır. Diğer eşin açık rızası olmadan kurulan ipotek, rızası alınmayan eşin açacağı davayla kaldırılabilir. Yargıtay, bankaların ipotek kurarken konutun aile konutu olup olmadığını araştırmasını ve gerekiyorsa eşin rızasını almasını beklemektedir.
Uygulamada bankalar bu nedenle evli kredi müşterilerinden eşin muvafakatnamesini ister. Eşin imzasının taklit edildiği veya baskı altında alındığı iddiaları ise ayrıca değerlendirilir.
Kiralık Aile Konutunda Eşin Hakları
Aile konutu kiralıksa, kira sözleşmesinin tarafı olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez. Türk Borçlar Kanunu m.349 da bu kuralı tekrarlar ve kiraya verenin, sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin bildirimleri eşlere ayrı ayrı yapmasını zorunlu kılar.
Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir. Bu durumda her iki eş kiraya verene karşı müteselsilen sorumlu olur. Kira artışı ve tahliyeye ilişkin genel kurallar için kira artışı ve tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
Boşanmadan Sonra Aile Konutu
Boşanma kararının kesinleşmesiyle konutun aile konutu niteliği sona erer ve TMK m.194 koruması kalkar. Bu nedenle tapudaki şerhin de kaldırılması istenebilir. Boşanma kararında, ailenin durumu ve özellikle çocukların yararı gerektiriyorsa, mahkeme aile konutunun kullanım hakkının diğer eşe tanınmasına karar verebilir (TMK m.240).
Velayeti alan eşin çocuklarla birlikte aile konutunda kalmaya devam etmesi bu açıdan değerlendirilir; bu konu velayet davası yazımızda anlattığımız üstün yarar ilkesiyle doğrudan bağlantılıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Eşimin üzerine kayıtlı evi benim rızam olmadan satabilir mi?
Hayır. TMK m.194'e göre aile konutu, maliki olmayan eşin açık rızası olmadan satılamaz, devredilemez ve ipotek edilemez. Rıza alınmadan yapılan satışın iptali için dava açılabilir.
Aile konutu şerhi nasıl konulur?
Konutun maliki olmayan eş, nüfus kayıt örneği ve yerleşim yeri belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir. Malik eşin onayı gerekmez.
Tapuda şerh yoksa aile konutu koruması geçerli mi?
Evet. Yargıtay'ın yaklaşımına göre şerh açıklayıcı niteliktedir; şerh olmasa da konut aile konutudur. Ancak şerh yoksa alıcının iyiniyeti ayrıca araştırılır.
Aile konutu boşanma davası sırasında satılabilir mi?
Boşanma kesinleşinceye kadar konut aile konutu niteliğini korur ve diğer eşin açık rızası olmadan satılamaz. Risk varsa şerh başvurusu yapılmalı, gerekirse mahkemeden ihtiyati tedbir istenmelidir.
Eşim aile konutunu bankaya ipotek ettirdi, ne yapabilirim?
Açık rızanız alınmadan kurulan ipotek, açacağınız davayla kaldırılabilir. Bankanın konutun aile konutu olduğunu araştırıp araştırmadığı davada önemlidir.
Kiralık evde oturuyoruz, eşim kira sözleşmesini feshedebilir mi?
Kiralık aile konutunda kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Kiraya veren de fesih bildirimlerini eşlere ayrı ayrı yapmak zorundadır.
Aile Konutu ile İlgili Görüşme Talebi
Şerh başvurusu, rıza dışı satış veya ipotek ya da boşanma sürecinde konutun korunması konusunda durumunuzu değerlendirmek için Manavgat'taki büromuzla görüşme talebi oluşturabilirsiniz.
Diğer çalışma alanları için çalışma alanları sayfasını, benzer konulardaki yazılar için makaleler bölümünü inceleyebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları değişebilir; somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışmanız önerilir.